招商局地产控股股份有限公司谈谈泰禾集团周转率进一步下滑 大幅降负债率等宣言均未实现

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  不过,虽然泰禾已开始明显“减速”,但此前激进扩张所带来的“隐患”似乎并没有那么容易得到缓解。

  日前,泰禾集团收到了年报问询函,深交所发出19问直指公司的偿债、现金流等问题。不久后,泰禾集团发布公告表示需延期回复年报问询。

存货千亿级 周转率进一步下滑

  整体来看,2018年“房住不炒”总基调并未改变。房企存货规模持续提升,但增幅有所收窄。

  Wind数据显示,2018年,根据证监会行业类分类,在135家A股房地产业上市公司中,存货规模突破千亿的有15家,泰禾集团便是其一,当期存货为1735.28亿元,占公司资产总额的71.37%,主要为土地和房子。

  得益于前几年的疯狂拿地,2013年以来泰禾集团的存货规模便名列前茅,根据证监会行业分类,在135家A股房地产业上市公司中,泰禾集团的存货稳定活跃在前20名之中,2016年进入前10,2018年上升至第6。

  而在135家A股房地产业上市公司中,2018年,泰禾集团的营业收入排14名,净利润排第16名。

  Wind数据显示,2018年,泰禾集团的存货周转率由2017年的0.15次,下降为0.14次。而2016年,该周转率为0.22次。

  据悉,存货周转率指标一定程度上反映了房企销售能力和资金使用效率,因此周转的加快往往可以带来营业收入的同步上涨。

  众所周知,企业计提存货跌价准备会减少当期利润。截至2018年底,泰禾集团的存货跌价准备余额为3.07亿元。但通过对比可以发现,与泰禾集团存货规模相当的几家同行业上市公司,当期所计提的存货跌价准备大多远超泰禾集团。

销售额、大幅降负债率宣言都没实现

  据了解,2017年12月,泰禾集团董事长及实控人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元,同时大幅降低资产负债率。此言一出,泰禾集团的股价在之后的一波行情中暴涨超150%之多。

  因2018年泰禾集团的年报并未披露详细的销售额数据,也引来了深交所的问询。而据克而瑞研究中心发布的数据,去年,泰禾集团实现销售额1303.4亿元,在中国房地产企业中排行第20。

  而在资产负债率方面,Wind数据显示,截至2018年底,泰禾集团的资产负债率为86.88%,与2017年的87.83%相差不到1%。在135家同行业上市公司中,2018年泰禾集团的营业收入排14名,净利润排第16名,但资产负债率却高居第8。尽管公司的净负债率较2017年下降了90.15个百分点,但仍处在384.55%的畸高水平。

  深交所还指出,2018年泰禾集团经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。而公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。并要求公司说明即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

  数据显示,2018年泰禾集团的投资性房地产期末公允价值排名前五大项目中“石狮泰禾广场购物中心”、“泰禾中央广场”、“东海泰禾购物广场”三个项目的出租率分别仅为69%、79%和64%,较上期均有不同程度下降。

  但2018年,泰禾集团的投资性房地产还是较期初增加了43.32%。公告显示,主要因公司购买的东四环金尊府、自行开发的泰禾大厦、东海时尚MALL等项目由存货转入投资性房地产所致。

  但这三个项目的出租率都比较低,“泰禾大厦”项目出租率为18%,“济南东部”项目出租率为12%,“东四环金尊府”出租率为0。

  将存货转入投资性房地产的好处显而易见,一方面可以避免存货跌价准备,另一方面又可以通过以公允价值计价的方式增加利润的弹性。

  此外,截至5月18日,泰禾集团及控股子公司对外担保总额超过最近一期经审计净资产100%;对资产负债率超过70%的单位担保金额超过上市公司最近一期经审计净资产50%。

  或许是出于偿债压力,泰禾集团从2018年年底开始,转让股权动作频频,wind数据显示,转让总金额合计超70亿元。

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